Guía útil
Invierta como un profesional
Invertir mal e invertir bien se ven idénticos durante unos dieciocho meses. La diferencia solo aparece cuando falla la calefacción, se va el inquilino o se revalúa el impuesto predial, es decir, aparece justo cuando usted tiene menos margen.
Todo lo que sigue trata de meter ese margen en el número antes de comprar.
1. Analice con números reales, no proyectados
Una renta pro-forma es lo que el vendedor cree que el edificio podría generar. El registro real de rentas es lo que sí genera. La diferencia entre ambos es el optimismo del vendedor, y usted no debería pagarlo.
Lo mismo aplica a los impuestos. Use el avalúo actual y considere qué podría hacer una reevaluación después de la venta: en el condado de Cook, una venta puede provocar un cambio importante en el valor avaluado, y eso cae directo en su número mensual.
2. Incluya las líneas que los principiantes omiten
Casi todo retorno demasiado bueno para ser cierto tiene las mismas tres omisiones: vacancia, reserva de mantenimiento y gasto de capital. Techos, calderas, mampostería y pórticos tienen vida finita, y en la vivienda de Chicago muchos ya están al final de ella.
Un trato que solo funciona sin ninguna de esas líneas no es un trato fuerte: es una hoja de cálculo sin terminar.
- Vacancia, como porcentaje realista para ese edificio y esa cuadra
- Administración de la propiedad, aunque piense administrarla usted: su tiempo es un costo
- Reserva de mantenimiento, aparte de las reparaciones rutinarias
- Gasto de capital para techo, instalaciones, pórticos y mampostería
- Seguro cotizado para su uso real, no estimado desde una póliza de casa unifamiliar
3. Revise zonificación y ocupación antes de enamorarse
Lo que un edificio hace hoy y lo que legalmente tiene permitido hacer no siempre coinciden. Conteos de unidades no conformes, áticos convertidos y departamentos en sótano son comunes en Chicago, y se vuelven su problema en el cierre.
Las rentas de corto plazo merecen el mismo escrutinio, y más temprano que tarde. Chicago y cada suburbio las regulan distinto, las reglas cambian, y una estrategia legal en un municipio puede no serlo diez kilómetros al oeste.
4. Conozca la salida antes de firmar la entrada
Pregunte quién le compra este edificio, con qué criterio y en qué condición. Un edificio de dos a cuatro unidades se vende a un propietario que vive ahí o a un inversionista pequeño, y se valúa en parte por ventas comparables. Uno de cinco unidades en adelante se vende a un inversionista y se valúa por su ingreso. Son grupos de compradores distintos con tiempos distintos.
Un trato que solo funciona si lo conserva para siempre no es una inversión: es un trabajo que compró.
Sin pedir su correo, sin descargas, sin cadena de correos. Si algo es útil, debería poder leerse y ya.
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