Invertir con Tony

Haga que los números funcionen antes de enamorarse del edificio.

Renta residencial, multifamiliar, locales, oficinas, industrial, lujo y rentas de corto plazo en todo Chicagoland: primero se analizan los números, después se visita. En inglés o español.

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En qué trabaja Tony

Siete formas de tener ingresos en Chicagoland.

Renta residencial

Casas en renta y los edificios de dos a cuatro unidades que son la columna vertebral del sur y suroeste de Chicago. Se financian con préstamos residenciales, lo que baja el costo de entrada.

Multifamiliar, 5 unidades o más

Donde el préstamo se vuelve comercial y el edificio se valúa por su ingreso, no por los vecinos. Otra matemática, y el paso donde la mayoría de los inversionistas quiere una guía.

Locales y comercio de calle

Corredores comerciales de barrio, muchas veces con departamentos arriba. Aquí la calidad del inquilino y la estructura del contrato importan más que los acabados.

Oficinas

El mercado que más ha cambiado en los últimos años, lo cual corta para ambos lados. Vale la pena mirarlo con ojos claros y horizonte largo.

Industrial y flex

Bodegas, manufactura ligera y espacio flex alrededor del eje ferroviario y de carga de Chicago, una fortaleza real de esta región.

Lujo

Residencial de alto nivel, comprado como vivienda o como activo. Menos compradores, plazos más largos y una transacción que premia la discreción.

Rentas de corto plazo y vacacionales

Más ingreso bruto, más costo de operación y reglas que cambian mucho según el municipio. La regulación es lo primero que hay que revisar, no lo último.

Cómo se analiza un trato

Primero los números, después la visita.

Visitar primero es como la gente se convence sola de un edificio. Correr los números primero es como lo evita.

Defina la caja

Capital disponible, tipo de financiamiento, retorno objetivo, qué tan involucrado quiere estar y en cuál de los tres condados está dispuesto a ser dueño. Casi toda mala compra empieza con una caja que nadie escribió.

Analice con números reales

Rentas reales en vez de proyectadas, impuestos actuales en vez de los del año pasado, vacancia, administración, reserva de mantenimiento y gasto de capital. La línea de reserva es la que los principiantes omiten.

Inspeccione lo que importa

Techo, instalaciones, mampostería, servicio eléctrico, y las preguntas de zonificación y ocupación que deciden si el edificio puede hacer legalmente lo que usted quiere.

Planee la salida antes de entrar

Quién se lo compra, con qué criterio y en qué condición. Un trato que solo funciona si lo conserva para siempre no es una inversión: es un trabajo.

Traiga a la primera llamada

Lo que hace útil la primera conversación.

Guía: invierta como un profesional

Cuánto capital tiene disponible, y si algo de eso es dinero de un intercambio 1031 con reloj corriendo
Si va a financiar de forma convencional, comercial, o pagar en efectivo
El retorno que realmente busca: flujo de efectivo, plusvalía o una mezcla
Cuánta administración quiere hacer usted y cuánta prefiere pagar
Cualquier propiedad que ya tenga, porque define su financiamiento y su posición fiscal

Preguntas de inversionistas

Nunca he tenido una propiedad en renta. ¿Por dónde empiezo?

Normalmente por un edificio de dos a cuatro unidades, muchas veces uno donde usted vive. Se financia como una casa y no como un activo comercial, el costo de entrada es menor, y aprende a ser casero en un edificio al que puede bajar caminando. Tony trabaja con muchos inversionistas primerizos que empiezan exactamente ahí.

¿Qué es un buen número en este mercado?

Depende del tipo de activo, del condado y de cómo se financie: un cap rate que se ve fuerte en un local del condado de Kane puede ser común en un two-flat de Cook. En vez de citar aquí una meta que sería incorrecta para casi todos, Tony analizará su trato específico y le mostrará los cálculos.

¿Puede ayudarme tanto en comercial como en residencial?

Sí. Locales, oficinas, industrial y multifamiliar grande son parte de la práctica, lo cual importa porque los inversionistas rara vez se quedan mucho tiempo en un solo carril. No necesita un segundo agente cuando el portafolio crece más allá de lo residencial.

¿Funcionan las rentas de corto plazo en Chicago?

En algunos lugares y bajo ciertas reglas. Chicago y cada suburbio regulan las rentas de corto plazo de forma distinta, y las reglas cambian. Esa investigación va al inicio de una compra, no después del cierre, y es lo primero que Tony revisará con usted.

¿Podemos trabajar en español?

Sí, incluyendo el lado comercial, donde el papeleo es más pesado y la claridad importa todavía más.

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Hablemos de lo que usted quiere lograr.

Sin presión y sin guion: quince minutos con alguien que conoce este mercado, en inglés o español.

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